編者按：
在嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與嚴(yán)格的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)受洗禮。房地產(chǎn)企業(yè)如何度過這個經(jīng)濟(jì)“寒冬”，尚難定論，但是有眼光的企業(yè)已在著眼布局長遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)拼搏了10余年的集團(tuán)所屬企業(yè)升華地產(chǎn)，早已開始練起了內(nèi)功，通過管理架構(gòu)的優(yōu)化來提升企業(yè)經(jīng)營管理的效率。該公司在原有企業(yè)管理架構(gòu)的基礎(chǔ)上重新進(jìn)行了組合，成立了運營管理中心、財務(wù)管理中心、設(shè)計采購中心、營銷中心以及總經(jīng)辦等五大職能部門，強(qiáng)化部門內(nèi)部與部門之間的協(xié)調(diào)與協(xié)作意識。今天就讓我們到其運營管理中心去看看其運行情況。
作為完善管理體制的重要一步，升華地產(chǎn)運營管理中心于今年年初正式成立并開始運行。該中心主要負(fù)責(zé)計劃管理、工程管理、工程審核等三大塊，其中的每一項工作，每一項細(xì)節(jié)都離不開運營中心全體人員，以及公司相關(guān)部門的齊心協(xié)力與支持配合。
凡事預(yù)則立
古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，可見計劃的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)里，由于投資規(guī)模大、周期長、對各專業(yè)協(xié)同作業(yè)要求高等特點，更強(qiáng)調(diào)計劃的重要性。運營管理中心計劃管理部根據(jù)上級要求，結(jié)合以往的工作經(jīng)驗和企業(yè)實際，盡可能避免增加工程人員不必要的工作內(nèi)容，盡可能避免出現(xiàn)重復(fù)勞動和工作重合，架起良好的溝通平臺，使得公司決策層能夠真正了解項目的實際情況，及時掌握各項目公司的計劃執(zhí)行情況，提醒和幫助項目管理者高效、有序地完成項目開發(fā)。
全面預(yù)算表單是項目整體開發(fā)非常有用的工具。該部門精心制定全面預(yù)算表單，為企業(yè)精細(xì)化管理和項目整體開發(fā)提供依據(jù)。而且根據(jù)各項目公司的不同情況制定了考核責(zé)任書，通過不斷地溝通，使各項目負(fù)責(zé)人對具體考核目標(biāo)更加明確，能有力地支持項目整體開發(fā)計劃的完成。
該部門進(jìn)一步完善項目月報和工程周報的上報流程和格式，通過項目公司上報的月度報告，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)可以更加直觀地了解項目的開發(fā)、進(jìn)度、銷售以及資金回籠情況，通過運營管理月報的編制，將各項目比較籠統(tǒng)的語句，匯編成簡單的數(shù)據(jù)和柱狀圖，可以形成相對鮮明的比較。與此同時，項目公司也可以根據(jù)月報執(zhí)行情況的上報和下月計劃的編制，時時提醒和督促項目公司成員圍繞年度經(jīng)營目標(biāo)工作。通過項目周報，相關(guān)人員可以及時了解工程部門的工作情況，了解項目存在的問題，及時協(xié)調(diào)解決實際問題。通過項目定期巡檢、關(guān)鍵節(jié)點監(jiān)控、電話溝通等多種形式，形成項目動態(tài)管理體系。
質(zhì)量是企業(yè)的生命
質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的根本保證。在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，如何提高產(chǎn)品品質(zhì)是每一位企業(yè)管理者必須思考的問題。運營管理中心工程管理部自成立以來主要圍繞工程質(zhì)量巡檢、工程培訓(xùn)等方面展開工作，重點抓工程質(zhì)量，專注于工程精細(xì)化管理。
截至8月底，該部門已對位于安吉的升華·靈峰山莊項目進(jìn)行了9次巡查，形成2次書面整改意見和7次口頭通知；對升華·玉墅林楓項目進(jìn)行了10次巡查，形成3次書面整改意見和6次口頭通知；對湖北武漢升華·現(xiàn)代城項目進(jìn)行了3次巡查，形成3次口頭通知……在巡檢過程中及時指出項目存在的隱患及注意事項，并進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)，幫助項目公司嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。
該部門還加強(qiáng)專業(yè)技能培訓(xùn)，僅今年以來共組織了三次集中培訓(xùn)和多次單個項目公司工程人員培訓(xùn)，整理和下發(fā)建筑類、施工類、幕墻類等各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)30多份，內(nèi)容涉及標(biāo)準(zhǔn)工藝、精細(xì)化管理指引、工作制度和工作要求、工程優(yōu)秀和缺陷案例分析、成品保護(hù)辦法、景觀營造案例等。通過長期的培訓(xùn)來提高工程技術(shù)人員的職業(yè)責(zé)任感、工作主觀能動性、善于觀察和分析問題并處理問題的能力，從而進(jìn)一步強(qiáng)化工作執(zhí)行力，達(dá)到提升產(chǎn)品品質(zhì)和按時完成工作計劃的目的。
成本控制重中之重
成本控制歷來是企業(yè)管理的重心，控制項目開發(fā)成本也是房地產(chǎn)企業(yè)增加盈利，增強(qiáng)市場競爭能力的主要途徑。該公司運營管理中心成本部結(jié)合管理咨詢機(jī)構(gòu)提出的成本管理流程制定及完善整個公司成本管理相關(guān)制度，重新梳理管理流程，通過制度和流程的不斷完善，使成本審核工作進(jìn)一步做到流程清晰，管控到位。
招投標(biāo)及合同談判階段是工程成本管理的關(guān)鍵階段，把握容易造成成本管理失控的關(guān)鍵點，才能真正做到合理節(jié)約工程成本。該部門盡可能做到讓現(xiàn)場成本管理人員全程參與項目成本管理工作，參與招標(biāo)文件起草、招標(biāo)標(biāo)底編制及審核、開標(biāo)、評標(biāo)、合同評審、結(jié)算編制及審核等工作。與此同時，加強(qiáng)內(nèi)部巡檢工作，特別是隱蔽工程，及時復(fù)核測量數(shù)據(jù)、影像等一手資料，對成本變動較大的內(nèi)審項目以委托第三方復(fù)審的方式進(jìn)行抽檢，檢查結(jié)果與個人績效考核掛鉤。
該部門針對工作中的難點，提出一系列的改進(jìn)措施，如工程預(yù)結(jié)算審核必須遵循多級審核原則，要求工程清單、預(yù)算、結(jié)算至少要經(jīng)過二級以上的審核。現(xiàn)場成本管理人員自審、項目成本主管審核、總部成本管理部門內(nèi)審，通過相互檢查、復(fù)核，提高預(yù)結(jié)算工作的準(zhǔn)確性。成本審核工作遵循一月一清原則。截至8月底，該部門完成各項目工程預(yù)算編制及審核共計37項，各項目工程結(jié)算編制及審核共計63項，核減造價合計1303.10萬元，核減率為4.23%。
運營管理中心是升華地產(chǎn)整個管理架構(gòu)中的職能部門之一。該公司正在緊緊圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，全力構(gòu)建以項目精細(xì)化管理為核心，精心打造精品工程。
通訊員 胡珊珊
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